Üürilepingu sõlmimine ja täitmine

Sügis on aeg, millal sõlmitakse palju üürilepinguid. Suure osa üürnikest moodustavad üliõpilased, kes sügisel ülikoolidesse astuvad. Samuti on sageli tähtajalised üürilepingud sõlmitud augusti lõpuni, et korterid suvel tühjal uusi üürnikke ootama ei peaks. Sellepärast ongi praegu ajakohane kirjutada lühidalt sellest, mida üürilepingu sõlmimisel tuleks silmas pidada.

Eluruumi üürimist reguleerib võlaõigusseaduse (VÕS) § 271§ 338. Üürilepinguga kohustub üks isik (üürileandja) andma teisele isikule (üürnikule) kasutamiseks asja ja üürnik kohustub maksma üürileandjale selle eest tasu (üüri). Üürilepinguga antakse asi eelkõige isiklikuks kasutamiseks. Üürilepingus tuleb määrata kindlaks, mis üürniku kasutusse antakse (nt täpne loetelu eluruumist ning sellesse kuuluvatest asjadest). Asjaga püsivalt ühendatud osad (nt eluruumi küttesüsteem) kuuluvad üüritava asja hulka ilma erikokkuleppeta, seevastu kui asjast eraldatavate asjade (nt seadmed ja mööbel) osas tuleb eraldi kokku leppida.

Üürilepingu sõlmimisel tuleb arvestada, et VÕS § 275 kohaselt on eluruumi  üürilepingus lepingupoolte õiguste ja kohustuste ning vastutuse osas seadusega sätestatust üürniku kahjuks kõrvalekalduv kokkulepe tühine. Tühist kokkulepet ei pea täitma ja selle täitmist ei saa kohtus nõuda.

Üürilepingu võib sõlmida kas tähtajalisena (st lepingus on määratud kindlaks kuupäev või muu aeg, millal üürileping lõppeb) või tähtajatult (st üürilepingus ei ole määratud kindlaks selle lõppemise aega). Tähtajatu ja tähtajalise üürilepingu peamine erinevus seisneb selles, et tähtajatu üürilepingu võib korraliselt üles öelda, teatades sellest ette kolm kuud, aga tähtajatut üürilepingut ei või korraliselt üles öelda (st tähtajalise üürilepingu saab üles öelda vaid siis, kui lepingu teine pool rikub oluliselt või korduvalt üürilepingut ehk erakorraline ülesütlemine).

Üürilepingu võib sõlmida nii kirjalikult (paberkandjal või elektrooniliselt) kui ka suuliselt ning nii tähtajaliselt kui tähtajatult. Tuleb arvestada, et kui eluruumi üürilepingut tähtajaga üle ühe aasta ei ole sõlmitud kirjalikus vormis, loetakse leping sõlmituks tähtajatult, kuid sellist lepingut ei või üles öelda selliselt, et leping lõpeks varem kui ühe aasta möödumisel eluruumi üürnikule üleandmisest (VÕS § 274 ).

Kas tähtajaline või tähtajatu üürileping?

Leppetrahv, viivis ja muud lepingu täitmise tagatised

Üürilepingus lepitakse sageli kokku leppetrahvides, viivistes ja muudes lepingu täitmise tagatistes. Üürilepingu sõlmimisel tuleb arvestada, et VÕS § 275 kohaselt on eluruumi  üürilepingus lepingupoolte õiguste ja kohustuste ning vastutuse osas seadusega sätestatust üürniku kahjuks kõrvalekalduv kokkulepe tühine Seega on tühine ka kokkulepe üürilepingu täitmise tagatistes, mis üürniku kahjuks reguleerivad üürilepingu täitmist seadusest erinevalt. 

  • viivis. VÕS § 113 kohaselt võib rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral võlausaldaja nõuda võlgnikult viivitusintressi (viivis), arvates kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohase täitmiseni. Seaduses ei ole nähtud ette viivise maksmist üürilepingust tuleneva rahalise nõude korral. Seega ei saa leppida ka kokku üürniku kohustuses tasuda viivist üüri või kõrvalkohustustega maksmise viivitamise korral.
  • leppetrahv. Leppetrahv on lepingust tulenev kõrvalkohustus. VÕS § 158 kohaselt on leppetrahv lepingus ettenähtud lepingut rikkunud lepingupoole kohustus maksta kahjustatud lepingupoolele lepingus määratud rahasumma. Leppetrahvi võib leppida kokku nii rikutud kohustuse täitmise tagamiseks kui ka selle asendamiseks. Seaduses ei ole nähtud ette leppetrahvi ei üürilepingust tuleneva kohustuse täitmise tagamiseks ega selle asendamiseks ning seega on üürniku suhtes leppetrahvi kohaldamise kokkulepe tühine (vt VÕS § 287).
  • pandiõigus. VÕS § 305 jj kohaselt on üürileandjal pandiõigus kõigile üüritud kinnisasjal olevatele vallasasjadele, v.a kui üürileandja teab või peab teadma, et asjad ei kuulu üürnikule ja ei ole üürilepingut koheselt üles öelnud. üürileandja võib nõuda ka üüritud ruumist äraviidud asja temale tagasi andmist ja keelata asjade äraviimist üüritud ruumist. Vallaspandiga tagatakse üürilepingust tulenevad üürileandja nõuded üürniku vastu. Üürileandjal on pandiõigus sõltumata sellest, kas lepingus on selles kokku lepitud, aga pooled võivad leppida kokku, et üürileandjal ei ole pandiõigust.
  • tagatisraha. VÕS § 308 kohaselt võib eluruumi üürilepinguga ette näha, et üürnik maksab lepingust tulenevate nõuete tagamiseks üürileandjale tagatisraha kuni kolme kuu üüri ulatuses. Tagatisraha eesmärk on katta üürileandja kulutused seoses üürniku poolt eluruumi üürimisel tekitatud kahjuga, sh remondi, koristuse ja tasumata teenuste kulud. Üürileandja peab tagatisraha hoiustama eraldi kontol ja tagastama pärast üürilepingu lõppemist. Üürnik ei või üürinõuet iseseisvalt tagatisrahaga tasaarveldada, aga üürivõla korral ei ole ka selle tasaarveldamine tagatisrahaga välistatud.  Tagatisraha kohaldatakse ainult siis, kui pooled on selles kokku leppinud.

Eluruumi nõuetele vastavuse eest vastutab üürileandja. Üürilepinguga ei saa üürileandja panna asja korrashoiu kohustust üürnikule ega leppida kokku üürniku õiguste piiramises seoses üürileandjale teadaolevate puudustega (vt VÕS § 281). Erinevalt hotellist peab eluruumi üürimisel üürnik ise korraldama koristamise ja pisipuuduste kõrvaldamise ning teatama puudustest. Üürniku ja üürileandja kohustused jaguneva üldjoontes järgmiselt:

  • üürileandja peab  tagama, et eluruum on üleandmise hetkel lepingujärgseks kasutamiseks sobivas seisundis ja tagama asja hoidmise selles seisundis lepingu kehtivuse ajal (VÕS 276 lg 1). Kui asi ei vasta üleandmise hetkel või üürimise ajal kasutamise eesmärgile, on üürnikul õigus lepingust taganeda või leping üles öelda ning nõuda kahju hüvitamist, samuti alandada üüri või hoiustada üür;
  • üürnik peab asja kasutama hoolikalt ja vastavalt sihtotstarbele, millest üürileandmisel lähtuti, ning arvestama majaelanike ja naabrite huvidega (VÕS § 276 lg 2). Kui üürnik ei kasuta asja sihtotstarbe kohaselt või ei arvates majaelanike ja naabrite huvidega, on üürileandjal õigus üürileping erakorraliselt üles öelda;
  • pisipuuduste kõrvalvamine. Üürnik peab oma kulul kõrvaldama üüritud asja puuduse, mida saab kõrvaldada asja harilikuks säilitamiseks vajaliku väikese koristamise või hooldamisega. (VÕS § 280);
  • üürniku teatamiskohustus. Üürnik peab üürileandjale viivitamata teatama: 1) asja lepingutingimustele mittevastavusest, kui üürnik ise ei pea seda kõrvaldama; 2) ohust asjale, kui ohu tõrjumiseks tuleb abinõud tarvitusele võtta; 3) üürnikule teatavaks saanud kolmanda isiku õigusest asjale. (VÕS § 282 lg 1)
  • üürniku talumiskohustus. Üürnik peab taluma asja suhtes tehtavaid töid ja muid mõjutusi, mis on vajalikud asja säilitamiseks, puuduste kõrvaldamiseks, kahju ärahoidmiseks või selle tagajärgede kõrvaldamiseks., kuid võib nõuda üürihinna alandamist või tekitatud kahju hüvitamist. (VÕS § 283)
  • üürileandja parendused ja remont. Üürileandja peab teatama parendustest ja remondist ette vähemalt 2 kuud. Üürnik või 14 päeva jooksul teate saamisest üürilepingu üles öelda (v.a väheolulised parendused, mis ei too kaasa üüri tõstmist). Üürnik peab taluma remondiga seotud ebamugavusi, kuid võib alandada üüri või nõuda kahju hüvitamist. (vt VÕS § 284)
  • üürniku parendused ja remont. Üürnik võib teha eluruumis parendusi ja remonti üksnes üürileandja nõusolekul. Lepingu lõppemisel võib parendused kaasa võtta, kui see ei kahjusta asja. Üürileandja võib nõuda endise olukorra taastamist, kui ta pole remondiks nõusolekut andnud või endise olukorra taastamises on kokkulepitud. Kui asja väärtus on remondi tõttu tõusnud, siis peab üürileandja hüvitama üürnikule remondi mõistlikud kuludused.

Eluruumi hooldamine, pisipuudused ja remont

Kas eluruum või möbleeritud tuba?

Võlaõigusseaduses eristatakse eluruumi ja möbleeritud toa üürimist. Eluruum on elamu või korter, mis on kasutatav alaliseks elamiseks. Möbleeritud tuba on osa eluruumist ning selle üürimisel kehtivad üürniku suhtes kahjulikumad tingimused:
1) möbleeritud tubade üürimise puhul võib üüri tõsta iga kuu möödumisel lepingu sõlmimisest (VÕS § 299 lg 1 p 2) Eluruumi üürileandja võib üüri tõsta kord aastas, peab teatama üürnikule üüri tõstmisest kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis vähemalt 30 päeva enne üüri tõstmist ja seda põhjendama;
2) möbleeritud tubade üürimisel võib tähtajatu üürilepingu korraliselt üle öeda, teatades sellest ette ühe kuu (VÕS § 312 lg 2). Seevastu tähtajatu eluruumi üürilepingu korralisest ülesütlemisest peab ette teatama vähemalt kolm kuud.  Samuti peab eluruumi üürilepingu erakorralisest ülesütlemisest teatama ette vähemalt 30 päeva (VÕS § 315 lg 2), samas kui möbleeritud tubade üürimisel sellist piirangut ei ole.

Üürileping kehtib selle jõustumisest kuni tähtaja saabumiseni või üürilepingu ülesütlemiseni. Üürilepingust taganemine on lubatud ainult seaduses juhtudel ning kokkulepe, mille kohaselt eluruumi üürileandjal on õigus tähtajatu üürileping üles öelda muul kui seaduses nimetatud alusel, on tühine (üürniku suhtes võib soodsamaid ülesütlemise tingumusi lepingus kokku leppida). (vt VÕS § 309)

  • tähtajatu üürilepingu korraline ülesütlemine (VÕS § 311). Üürnik ja üürileandja võivad eluruumi üürilepingu öelda üles, teatades sellest ette vähemalt kolm kuud. Üürniku kahjuks lühema tähtaja või täiendavate tingimuste seadmine on tühine;
  • üürilepingu erakorraline ülesütlemine (VÕS § 213 – § 219). Üürnik ja üürileandja võivad üürilepingu erakorraliselt üles öelda, kui teise poole käitumise või muude asjaolude tõttu  ei saa ülesütlemist soovivalt lepingupoolelt kõiki asjaolusid arvestades ja mõlemapoolseid huvisid kaaludes eeldada, et ta lepingu täitmist jätkab. Sellisteks asjaoludeks on seaduses nimetatud eelkõige järgmised:
    • üürnik ei saa eluruumi olulises osas kasutada üürnikust tulenevatel põhjustel või põhjustel, mille eest üürnik ei vastuta (VÕS § 314);
    • üürnik või allkasutaja rikuvad oluliselt eluruumi kasutamise tingimusi, rikuvad eluruumi või oluliselt häirivad naabreid (VÕS § 315);
    • üürnik viivitab kolmel järestikusel kuul üüri ja kõrvalkulude maksmisega või võlgnetav summa ületab kolme kuu üüri või kõrvalkulude summat (VÕS § 316);
    • eluruum on sellises seisukorras, et selle kasutamine on seotud olulise ohuga inimeste tervisele (VÕS § 317);
    • üürniku pankroti väljakuulutamise korral, kui üürnik ei anna mõistliku tähtaja jooksul piisavat tagatist üüri ja kõrvalkulude tasumise kohta.
  • NB! Üürniku ega üürileandja surm ega vara muul alusel üleminek ei lõpeta üürilepingut. Üürniku surma korral astuvad üürilepingusse üürnikuga koos elanud abikaasa või teised kooselanud pereliikmed (VÕS § 321) . Üürileandja õiguste üleminekul võib uus üürileandja öelda eluruumi üürilepingu üles kolmekuuluse etteteatamistähtajaga, kui ta vajab ise tungivalt eluruumi (VÕS § 323).

Üürilepingu tähtaja pikenemine on tähtajalise üürilepingu muutmine tähtajatuks. Seadus eristab alla kahe aastase tähtajaga üürilepingu pikenemist ja pikema kui kahe aastase tähtajaga üürilepingu pikenemist ning pooled võivad leppida kokku ka muus tähtaja pikenemise korras, kui see pole üürnikule kahjulikum seaduses sätestatust (vt VÕS § 310).

  • alla kahe aastase tähtajaga üürilelpingu pikenemine. Kui pärast üürilepingu tähtaja möödumist jätkab üürnik asja kasutamist, loetakse, et üürileping on muutunud tähtajatuks, kui üürileandja või üürnik ei avalda teisele lepingupoolele kahe nädala jooksul teistsugust tahet. Avaldamise tähtaeg hakkab üürniku jaoks kulgema üürilepingu tähtaja möödumisest, üürileandja jaoks aga ajast, mil ta sai teada, et üürnik jätkab asja kasutamist;
  • üle kahe aastase tähtajaga üürilepingu pikenemine. Kui vähemalt kaheks aastaks sõlmitud eluruumi üürilepingu puhul kumbki lepingupool ei teata vähemalt kaks kuud enne tähtaja möödumist, et ta ei soovi lepingu pikenemist, muutub üürileping tähtaja möödumisel tähtajatuks;
  • üürilepingu pikenemine poolte kokkuleppel. Üürnik ja üürileandja võivad igal ajal leppida kokku üürilepingu tähtaja pikenemises. Samuti võivad üürnik ja üürileandja leppida üürilepingus kokku tingimused, millal üürileping muutub tähtajatuks või pikeneb kindlaksmääratud tähtajaks. Kuigi konkreetsel juhul võib olla teisiti, siis reeglina eeldatakse, et tähtajatu üürileping on üürniku jaoks soodsam. Kui lepingus kokkulepitu tõttu kaotab üürnik õiguse tähtajatule üürilepingule, siis võib üürileping olla selles osas tühine.

Üürilepingu kestus, ülesütlemine ja pikenemine

Üürilepingu sõlmimisel on veel palju õiguslikke aspekte, mida tuleb arvestada, kuid eeltoodud aspektidele tähelepanu pööramine aitab paremini mõista lepingust tulenevaid pooltevahelisi kohustusi. Kokkuvõtteks tasub üürilepingu sõlmimisel pöörata tähelepanu järgmisele:

  • kas üüritakse eluruumi või möbleeritud tuba – möbleeritud toa üürimisel võib üürileandja väiksemate etteteatamistähtaegadega ja sagedamini üüri tõsta või lepingu üles öelda;
  • kas üürileping on sõlmitud tähtajalisena või tähtajatult – tähtajalist üürilepingut ei saa korraliselt lepingu kehtivuse ajal üles öelda;
  • kas üürilepingus on sätestatud leppetrahve ja viiviseid, mida seaduse järgi ei tohi ette näha –  sellised kõrvalkohustused ja lepingu täitmise tagatised on küll tühised, aga võivad põhjustada asjatuid vaidlusi;
  • kas üürilepingus on pandud üürnikule ülemäärane remondikohustus või piiratud üürniku õigusi lepingut üles öelda, üüri alandada või kahju hüvitada seoses puudustega, mis eelduslikult on üürileandjale teada;
  • kas lepingu ülesütlemise osas on õigusvastaselt piiratud üürniku õigusi, pandud üürnikule ülemääraseid kohustusi või muudetud ülesütlemise tähtaegu üürniku kahjuks.

Loe lisaks järgmisi artikelid:


Telli lepingu koostamine või ülevaatamine

Jäta kommentaar